2025년 주택담보대출 완벽 가이드: LTV와 DSR 총정리 🏡

주택담보대출을 계획 중이라면 꼭 알아야 할 두 가지 핵심 단어, LTV와 DSR! 이 단어들은 대출 한도를 결정하는 중요한 기준입니다.

 

오늘은 2025년 1월 현재의 LTV와 DSR 기준, 그리고 생애최초주택구매자 혜택까지 상세히 설명해 보겠습니다. 특히 투기과열지구와 비규제지역의 차이도 놓치지 않고 알아보겠습니다.

 

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LTV란 무엇인가요?

LTV의 정의

LTV는 Loan to Value Ratio의 약자로, 주택 가격 대비 대출 가능한 비율을 뜻합니다.
쉽게 말해, 집값의 몇 % 까지 대출을 받을 수 있는지를 보여주는 기준입니다.

 

LTV는 주택담보대출 한도를 결정하는 첫 번째 기준으로, 대출을 계획할 때 반드시 확인해야 합니다.

특히 지역에 따라 LTV가 다르기 때문에, 주택 구매 전에 지역별 기준을 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.

대부분 주택 가격은  KB부동산 금액을 기준이 됩니다.

 

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2025년 1월 기준 LTV 현황

2025년 1월 현재, LTV 기준은 투기과열지구와 비규제지역으로 나뉘어 적용되고 있어습니다.

투기과열지구

투기과열지구는 부동산 시장 과열을 막기 위해 엄격한 규제가 적용되는 지역입니다.

• 지정 지역: 강남구, 서초구, 송파구, 용산구
• LTV 기준:
  • 무주택자 or 1 주택자 : 50%
  • 다주택자 : 30%

비규제지역

• 모든 주택 가격: LTV 70%

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생애최초주택구매자 혜택

생애최초로 주택을 구매하는 경우, 투기과열지구에서도 LTV 기준이 완화됩니다.

• 9억 원 이하 주택: LTV 80%
• 9억~15억 원 주택: 초과 금액에 대해 30% 적용

예를 들어, 10억 원짜리 주택을 구매하는 생애최초구매자는 이론상 9억 원까지는 80% 적용, 나머지 1억 원에 대해서는 30% 적용받아 총 7억 7천만 원의 대출이 가능합니다.

 

하지만 이론상 7억 7천만 원의 대출이 가능한 것이지 DSR을 병행하여 따지기 때문에

고액연봉이 아닌 이상 이론상의 금액을 대출받기는 사실상 어렵습니다.

 

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DSR이란 무엇인가요?

DSR의 정의

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 연 소득 대비 대출 원리금 상환 비율을 뜻합니다.
쉽게 말해, 내가 벌어들이는 연 소득 중 대출 상환에 얼마를 쓰는지를 보는 기준입니다.

DSR은 LTV보다 더 엄격하게 적용되는 규제로, 모든 대출 상품에 걸쳐 총 원리금 상환액을 합산해 평가합니다. 이 때문에 대출 한도를 계산할 때 LTV와 함께 꼭 고려해야 한답니다.

 

2025년 1월 기준 DSR 상한선

2025년 현재, DSR 상한선은 대출을 실행하는 기관에 따라 다르니 참고하시면 좋습니다.

1 금융권(은행)

• DSR 상한선: 연 소득의 40%

2 금융권(증권사)

• DSR 상한선: 연 소득의 50%

 

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DSR 상한선, 연 소득 5000만 원 직장인 예시

투기과열지구의 경우

연 소득 5000만 원 × 40% = 2000만 원

• 연간 원리금 상환액이 2000만 원을 넘지 않아야 합니다.
• 대출 이자율 4% 가정 시, 약 2억 4천만 원까지 대출 가능.

비규제지역의 경우

연 소득 5000만 원 × 50% = 2500만 원

• 연간 원리금 상환액이 2500만 원을 넘지 않아야 합니다.
• 대출 이자율 4% 가정 시, 약 3억 원까지 대출 가능.

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DSR 상한선을 지키며 대출 한도를 높이는 방법

※ 상환 기간 연장

상환 기간을 늘리면 연간 상환액이 줄어들어 더 많은 대출이 가능합니다.

• 예: 30년 상환 대신 40년 상환으로 설정하면 여유가 생깁니다.

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※ 공동명의 활용

배우자와 공동명의로 대출 신청하면 소득이 합산되면서 DSR 기준이 완화됩니다.

• 부부 합산 소득이 1억 원이라면, 투기과열지구에서 연 상환 가능한 금액이 4000만 원으로 늘어납니다.

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※ 생애최초구매자 혜택 활용

생애최초주택구매자는 LTV 기준이 완화되므로 더 높은 비율로 대출이 가능합니다.

• 생애최초 혜택을 활용하면 대출 가능 금액이 크게 늘어납니다.

 

 

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결론

LTV와 DSR은 주택담보대출의 핵심 기준입니다.

 

LTV는 KB부동산 금액으로 기준 삼으면 쉽게 계산할 수 있으나,

DSR은 자신의 소득을 확인 및 연 상환 원리금을 따져야 하기 때문에 정확히 따져보셔야 합니다.

 

주택담보대출을 실행할 시 안내받은 대출금리보다 조금은 상승하여 받게 되기 때문에

너무 타이트한 계산보다는 조금 넉넉하게 계산해 보시길 권해드립니다.